El presidente debe necesariamente ser PROPIETARIO o su nombramiento es nulo. Puede nombrarse a una sociedad.
Es quien ostenta la representación externa de la Comunidad y el órgano unipersonal más importante de tal manera que los demás, especialmente el Secretario y el Administrador
están a sus órdenes administrativas y deben cumplir con sus instrucciones, aunque eso no le da facultad para destituir a nadie, ni de presentar demandas y reclamaciones, despedir empleados y aprobar obras, sin aprobación de la Junta. Pero, desde luego, tiene la máxima capacidad de representación y para ejecutar todos los acuerdos y adoptar las decisiones urgentes que correspondan en cada momento.
CUAL ES LA FUNCIÓN DEL VICEPRESIDENTE DE LA COMUNIDAD
Tiene la misión de ayudar y sustituir al Presidente. Es correcto que el Vicepresidente presida la Junta General por ausencia del Presidente, como lo es que, por los mismos motivos, lo haga cualquier comunero, si así lo aceptan los asistentes, pues no hay ningún precepto que prohíba la celebración de la Asamblea por dicho motivo.
Ahora bien, la ley no obliga al nombramiento de Vicepresidentes, uno o varios. La expresión literal de la Ley establece que se trata de algo facultativo, lo que supone que pueden existir o no, por lo que dependerá de lo que se establezca en los Estatutos o, en su defecto, de los acuerdos que en cada momento adopte la Junta por mayoría simple, que podrá decidir nombrar uno, dos, tres o simplemente ninguno.
CUAL ES LA FUNCIÓN DEL SECRETARIO
Es el encargado de levantar acta, certificar acuerdos y guardar la documentación, así como las demás cuestiones que la Ley le asigna. Su función es muy importante, mucho más a partir de la Ley 8/1999.
CUAL ES LA FUNCIÓN DEL ADMINISTRADOR
Es quien goza de más facultades directas, tanto por lo que establece el art. 20 como el 21 para reclamación a morososy quien, cuando es un profesional, es el auténtico motor y asesor de la Comunidad, aunque por la función que es más conocido es por la preparación y la presentación de las cuentas y de los presupuestos, ejecutando los mismos, cobrando y pagando y por otras cuestiones de índole económica, así como recibir quejas y sugerencias, estar pendiente del funcionamiento servicios y elementos comunes, etc.
PUEDEN NOMBRARSE MÁS CARGOS
Como dice la Ley, cabe que en los Estatutos se establezca la obligación de que haya más cargos, por ejemplo, Vicepresidentes, vocales, etc. De no existir estatutos, la Junta de Propietarios tiene facultades para decidir lo que considere mejor para su organización, como ocurre con frecuencia.
Lo que debe quedar claro, y así lo declara expresamente este precepto, es que estos nombramientos no pueden, en ningún caso, menoscabar las funciones y la responsabilidad, en relación con terceros, del Presidente, de los Vicepresidentes y, en su caso, del Secretario y del Administrador. Es decir, dichos acuerdos de la Junta tendrán eficacia solo de carácter interno, previsión absolutamente correcta en cuanto a la seguridad jurídica, de tal manera que si las personas y empresas ajenas a la Comunidad (mantenimiento, técnicos contratados, obras, etc.) firman un documento o un compromiso con otra persona que no sea el Presidente o, si está ejerciendo como tal el Vicepresidente, salvo casos excepcionales, deben saber que no tienen el respaldo legal necesario y suficiente para reclamar a la Comunidad, incluso aunque la contratación se haya acordado en Junta General.
OTRAS CUESTIONES PRACTICAS
• El cargo de presidente es obligatorio y el designado solo puede excusarse o renunciar por causa justa o imposibilidad debidamente justificada en caso de no ser aceptada la renuncia, se pede recurrir al auxilio judicial.
• No cabe que el Vicepresidente actúe como tal a iniciativa propia si no se dan estas circunstancias. Y, desde luego, cesará de forma inmediata cuando el Presidente vuelva a tomar las riendas de su cargo.
• En todo caso, es oportuno señalar la conveniencia de unificar los puestos de Secretario y de Administrador, porque las funciones deben estar coordinadas, ya que la mayor parte de las veces que la Ley exige certificación al Secretario, este tendrá que contar con la colaboración del Administrador para conocer los datos contables, de obras, de deudas, etc.
• Aunque la Ley no los menciona expresamente, el propietario, que es persona jurídica, tiene los mismos derechos y obligaciones, por lo que, cuando toque el nombramiento, debe recaer en la sociedad correspondiente como tal y no en el que sea en ese momento su presidente, consejero delegado o apoderado. Otra cosa es que dicha empresa sea representada en cada momento por quien tenga poderes al efecto, que hoy puede ser uno, mañana otro. De tal manera se hará constar que la Junta estará presidida por la sociedad X, actuando en su nombre el Sr. ... que acredita su representación. Como se indica, eso no obliga a que sea siempre el mismo, aunque sí sería aconsejable para que conozca el funcionamiento del inmueble.
• La duración de los cargos es de un año. El plazo no ha de considerarse de fecha a fecha, de tal manera que tenga que convocarse la Junta en la misma fecha todos los años, y podrá haber una diferencia de días, semanas o incluso meses si las circunstancias así lo aconsejan.
• ¿Qué ocurre cuando el número de propietarios no excede de cuatro? Si esto ocurre, pueden decidir acogerse a la comunidad ordinaria, a tenor del art. 398 del Código Civil, lo que supone que todos ellos tienen la misma capacidad y las mismas facultades, sin otros órganos intermedios. Se reúnen y toman las decisiones que estimen oportuno, unas por unanimidad, otras por mayoría, lo que corresponda en cada caso, ya sean de disposición o de administración.
En un próximo artículo abordaremos el controvertido tema relativo a las OBRAS EN LA COMUNIDAD y LA TRANSFORMACIÓN DE LOCALES Y TRASTEROS EN VIVIENDAS
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